2019年7月18日，青岛—— 全球领先的房地产专业服务公司仲量联行正式发布《智造新城市，创领新趋势》山东商业地产发展白皮书，在山东新旧动能转换全面起势之际，白皮书从多维度剖析山东的发展现状及成长空间，以前瞻视角和丰富经验提出山东商业地产发展的三大趋势。

    “作为制造大省，山东庞大的制造业体系为第四次工业革命提供了创新的土壤，科技赋能高新产业将为青岛、济南两大领军城市的商业地产市场多元化发展打开全新空间。”仲量联行山东分公司董事总经理白路指出，“在新旧动能转换背景下，关注城市中心的商业地产机遇、城市更新助力再中心化发展、消费升级催生新文旅增量市场等将成为未来山东商业地产市场发展主攻方向。”

人才涌入推动商业地产多元发展

    长期以来，山东凭借优良的产业基础、金融环境、政策支持和人才储备，在全国经济和产业格局中占有重要的战略位置。仲量联行研究了山东193家A股上市企业，以及全国工商联发布的中国民营企业500强中73家上榜的山东企业，发现其中制造业的营收占比超过80%，构成山东经济的重要支柱。进入工业4.0时代，这些传统企业都有着迫切的转型需求，通过科技赋能、跨界融合与混合经营，山东本地企业将会创造出新的经济价值。

    创新技术突破和产业升级速度的加快，必然导致人口向经济发达、产业聚集的地区流动。白皮书指出，即使与仲量联行2018年评出的“中国12强”*城市相比，青岛和济南在科研经费上的投入强度也能够分别排在第5位和第11位。创新要素的聚集和服务业的快速发展正在加速吸引高素质人才在青岛和济南安家落户，从而为其商业地产发展带来活跃的市场机会。

产业升级驱动城市更新加速进行

    城市不是简单的水泥森林，而是有机的生命体，受经济兴衰、产业变迁、人口流动等因素影响，山东各大城市老旧城区的改造项目频频成为社会公众关注的焦点，城市更新也是摆在城市管理者案头的重点工作。一些领先城市在相关领域早已积累了成功经验，例如位于东京湾西南侧，原是三菱重工造船厂的横滨旧港区，自1983年开始建设至今，成功吸引众多大型企业、酒店、娱乐设施和会议中心进驻，成为面向未来的新城区——“港湾未来21”；北京南锣鼓巷的历史风貌曾经因为过度商业化而遭到破坏，在减量化发展的思路的引领下，经过封闭改造，再次成为保留正牌京味文化的优质休闲街区。这些案例都将为山东的城市更新进程提供借鉴。

    “当前，城市更新已经不再是过去简单的旧城改造。”仲量联行山东分公司研究部负责人陈晨表示，“在城市更新的过程中，应识别记忆场所，针对性地加以保护和再利用；对非记忆场所的部分可以拆除，为城市提供更多的更新空间和可能性。”始建于1901年的安娜别墅蜕变为“网红打卡地”——青岛书房，以及将太平角区域的15栋历史老建筑规划成为时尚聚集区等均是有益的尝试。而济南市山大路片区原有的汽配城和老旧办公楼“变身”创客公园，打造“山大路创新创业一条街”则是充分利用教育、科技资源优势实现城市高水平发展的优质案例。

新文旅融合时代山东精彩可期

    产业与财富可以成就城市的高度，而打造城市的厚度则要靠文化和旅游。文化是旅游的灵魂，旅游是文化的载体。随着全国范围内文化和旅游主管部门重组，文旅深度融合的新时代已经来临。过去10多年，“好客山东”品牌深入人心，但随着文化旅游市场由资源导向逐步发展为需求导向，如何准确把握城市休闲客群崛起所释放的市场增量，匹配符合此类消费主体需求的文旅产品，将成为新时代下文化旅游市场发展的破局之道。